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Seguro Obrigatório de Condomínio


O seguro de condomínio é espécie triplamente tipificada, porque prevista no Decreto-Lei 73/1966, na Lei 4.591/1964, e no atual Código Civil (Lei 10.406/2002).
A proteção do patrimônio comum é um dever-direito de todos os condôminos, e uma obrigação do condomínio, que recai sobre o seu representante legal, uma vez que a este compete a administração do condomínio e a prática de todos os atos de defesa dos interesses comuns.

O seguro do condomínio, de natureza patrimonial, é uma exigência da lei, e a sua contratação representa uma das diversas atribuições impostas ao síndico, podendo, sobre este, recair responsabilidade civil e até criminal se, no caso concreto, restar constatada negligência, omissão ou imperícia, que culminem lesão ao direito dos condôminos.

Estabelece a Lei nº 4.591/1964 que o seguro deve compreender as áreas comuns e as unidades autônomas, contra incêndio ou outro sinistro que cause destruição no todo ou em parte, restando descumprida a lei se a garantia abranger, como é comum, apenas o risco de incêndio.

O custo do seguro deve ser computado nas despesas ordinárias do Condomínio, sendo desnecessária autorização da assembléia para aprovar a contratação do seguro, cabendo ao Síndico propor a escolha da companhia para a contratação da apólice.

De igual forma, o Decreto-Lei 73/1966 prevê que o seguro deve garantir os bens do condomínio, contra riscos provenientes de causa externa, enquanto o Código Civil (Lei 10.406/2002), no art. 1.346 prescreve que o seguro deve abranger toda a edificação, contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Ineficaz, assim, eventual decisão dos condôminos para não contratar o seguro, uma vez que a obrigatoriedade decorre da lei.

Ocorre, entretanto, que é comum a dificuldade de se contratar cobertura para riscos como desmoronamento ou alagamento, porque nem sempre as seguradoras disponibilizam todas as garantias necessárias, contudo, independentemente das espécies de coberturas ofertadas, remanesce a obrigação de contratar o seguro da forma mais ampla conforme disposição legal.

Saliente-se que a não contratação do seguro enseja pesada punição à pessoa que, tendo o dever de contratar o seguro não o faz. O art. 112 do DL 73/66, com redação modificada pela Lei Complementar nº 126/2007, estipula multa em valor correspondente ao dobro do prêmio, quando este for definido na legislação aplicável, ou de 10% da importância segurável, com valor mínimo de R$ 1.000,00 (mil reais).

Considerando o fato de que atualmente as taxas e os prêmios dos seguros, inclusive os obrigatórios, são definidos pelas próprias seguradoras, a expressão “valor do prêmio, quando este for definido na legislação aplicável” tornou-se letra morta, porque a legislação específica normalmente não mais define o preço do seguro.

Em vista desta circunstância, a multa corresponderá a 10% do valor do bem, ou seja, do valor pelo qual deveria ser contratado o seguro, seja pessoa jurídica ou ente despersonalizado, como no caso do condomínio.

Com relação ao valor, o síndico deve efetuar a contratação do seguro pelo valor de reposição do bem, conforme expressa exigência da lei (art. 23 do DL 73/1966), uma vez que, contratando por valor inferior, poderá, em caso de sinistro, responder por perdas e danos perante os prejudicados.

Outro ponto a salientar é que o seguro tem por objeto garantir o apartamento, entendendo-se aqui os bens que integram a unidade autônoma padrão e as partes comuns, não importando que tenha o condômino dado causa ao evento, salvo se comprovada má-fé. Inexistindo o seguro obrigatório, a responsabilidade recairá sobre o Condomínio, especificamente sobre o síndico, uma vez que este, repita-se, tem o dever de contratar o seguro, a teor do art, 1.348 do Código Civil de 2002.

Outro ponto importante é o fato de que integram os prejuízos indenizáveis pelo seguro aqueles resultantes ou conseqüentes do risco, como sejam os estragos ocorridos para evitar o sinistro, minorar o dano ou salvar o bem, ainda que tais danos não tenham sido ocasionados pela autoridade competente no combate ao sinistro.

Os danos ao conteúdo da unidade, as benfeitorias, e outros bens que não integrem a unidade padrão não estarão obrigatoriamente amparados pela garantia do seguro.

Por último, é importante anotar que o condomínio deve também contratar o seguro de Responsabilidade Civil, embora não tenha dever legal de fazê-lo. Esta modalidade de seguro visa a proteção do patrimônio do Condomínio contra eventual desfalque, na hipótese de ter que indenizar terceiro que venha a ser prejudicado por sinistro a que o condomínio der causa.

E as seguradoras são obrigadas a contratar? Esta questão será analisada em momento oportuno.

É hora, portanto, de muita reflexão.

 

GILBERTO DE JESUS,advogado, pós-graduando em direito processual civil pela Universidade Federal da Bahia, bacharel em estatística, Gerente Técnico da Cia. de Seguros Aliança da Bahia, atuou como membro da Comissão Técnica de Seguros de Responsabilidade Civil da FENASEG, professor convidado da Escola Nacional de Seguros, ex-professor da Escola Superior de Estatística da Bahia (ESEB), professor e palestrante de diversos cursos e eventos do setor de seguros, implantou e coordenou o Curso Seqüencial de Gestão de Seguros da Universidade Salvador (UNIFACS) do qual foi também docente, ex-presidente do Clube dos Seguradores da Bahia.
gilbertodejesus@gmail.com

Fonte: CQCS | Coluna do Corretor

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